De Chris Hancock, CEO, Builders Association of Greater Indianapolis

El sector de la construcción de viviendas en Estados Unidos opera en un mercado cada vez más desequilibrado, moldeado por persistentes presiones económicas, las limitaciones estructurales de la oferta y la evolución del comportamiento de los compradores. Según la National Association of Home Builders (NAHB), los constructores de todo el país siguen enfrentándose a una serie de retos que complican tanto la planificación como la producción. El aumento de los tipos de interés sigue siendo el obstáculo más importante, ya que afecta directamente a la asequibilidad y deja fuera a muchos compradores potenciales. Al mismo tiempo, las presiones inflacionarias, el aumento de los costos de mano de obra y materiales y la escasez crónica de terrenos urbanizados siguen ejerciendo presión sobre los márgenes. A estas realidades se suman la cautela de los consumidores, la incertidumbre en la política federal y los discursos de los medios de comunicación, que refuerzan la actitud de «esperar y ver qué pasa» entre los compradores. En conjunto, estas fuerzas han creado un entorno operativo difícil para los constructores de todo el país.

Un mercado nacional bajo presión

En todo Estados Unidos, el mercado de la construcción de viviendas nuevas se enfrenta a las mismas fuerzas macroeconómicas —problemas de asequibilidad, aumento de los costos de los préstamos, escasez de mano de obra e interrupciones en la cadena de suministro— pero sus efectos varían según la región. Si bien algunos mercados locales han demostrado su resiliencia, la producción nacional de viviendas continua por debajo del nivel necesario para satisfacer la demanda a largo plazo. Según la United States Census Bureau, el total de viviendas iniciadas y permisos concedidos aún no ha vuelto a los niveles anteriores a la Gran Recesión en términos per cápita, a pesar de que el crecimiento de la población y la formación de hogares continúan.

Este desequilibrio ha dado lugar a una escasez persistente de viviendas. Freddie Mac estima que en los Estados Unidos faltan varios millones de viviendas, una brecha que sigue aumentando a medida que la nueva oferta lucha por mantenerse al día con la demanda. La trayectoria del mercado inmobiliario nacional se mantiene cautelosamente optimista, pero su estabilidad dependerá de la eficacia con la que los constructores, los legisladores y las instituciones financieras aborden tres factores interrelacionados: la demanda, la oferta y la asequibilidad.

La demanda sigue ahí

A pesar del aumento de los tipos hipotecarios y las presiones inflacionarias, la demanda subyacente de vivienda en Estados Unidos permanece fuerte. Los fundamentos demográficos continúan respaldando las necesidades de vivienda a largo plazo. Los millennials, la generación más numerosa de la población activa, se encuentran ahora en la edad ideal para comprar una vivienda, mientras que la generación Z comienza a entrar en el mercado. Según el Joint Center for Housing Studies of Harvard University, la formación de nuevos hogares sigue limitada no por la falta de deseo de ser propietario, sino por la asequibilidad y el inventario reducido.

Los compradores primerizos siguen buscando viviendas que ofrezcan más espacio, estabilidad y valor a largo plazo, especialmente porque los costos de alquiler se mantienen elevados en muchas áreas metropolitanas. Al mismo tiempo, los compradores que buscan viviendas más pequeñas están desempeñando un papel cada vez más importante en el mercado. Muchos propietarios buscan reducir la superficie sin sacrificar la calidad, lo que impulsa la demanda de viviendas bien diseñadas y de bajo mantenimiento en comunidades consolidadas.

Otra tendencia nacional importante es el envejecimiento de la generación del baby boom. La mayor esperanza de vida y la preferencia por envejecer en el mismo lugar, a menudo en viviendas construidas a medida o significativamente mejoradas, han reducido la rotación del parque inmobiliario existente. Las viviendas que tradicionalmente habrían vuelto al mercado siguen ocupadas, lo que limita aún más el inventario de reventa y aumenta la presión sobre la nueva construcción para satisfacer la demanda.

Los datos nacionales sobre permisos de construcción ilustran esta división. Tras la crisis inmobiliaria de mediados de la década de 2000, las autorizaciones de nuevas viviendas disminuyeron drásticamente y nunca se recuperaron por completo hasta alcanzar los máximos anteriores. Aunque los permisos han tendido al alza en los últimos años, el crecimiento no ha igualado el aumento de la población ni las tasas de formación de nuevos hogares. El resultado es un déficit estructural de oferta que sigue impulsando los precios al alza y limitando las opciones de los compradores.

La construcción de viviendas no se ha recuperado de la Gran Recesión

Más de una década después de la Gran Recesión, la producción de viviendas en Estados Unidos se mantiene limitada estructuralmente. La falta de construcción acumulada tras el colapso del mercado inmobiliario ha dejado al país con un importante retraso en la demanda no satisfecha. Los economistas de Freddie Mac y del Urban Institute han señalado sistemáticamente la subproducción como uno de los principales factores de la actual crisis de asequibilidad, y han señalado que incluso un aumento sostenido de la construcción tardaría años en cerrar la brecha.

La lucha por el lado de la oferta

Por el lado de la oferta, los constructores se enfrentan a retos cada vez grandes que van mucho más allá del costo de la construcción en sí. La disponibilidad de materiales, aunque ha mejorado con respecto a las interrupciones de la época de la pandemia, permanece irregular. Los plazos de entrega de insumos clave como la madera, el acero, las ventanas y los componentes mecánicos siguen siendo significativamente más largos que los normales antes de la pandemia, lo que aumenta los costos de transporte y complica la programación de los proyectos.

El desarrollo y urbanización de terrenos se ha convertido en uno de los obstáculos más importantes para la expansión de la oferta de vivienda en todo el país. El costo de una vivienda terminada suele captar la atención del público, pero gran parte de la carga financiera se incurre mucho antes de que comience la construcción. La adquisición de terrenos, las aprobaciones de zonificación, las revisiones medioambientales, la instalación de infraestructuras y los requisitos de permisos añaden capas de costo, tiempo y riesgo. Según la NAHB, solo los costos regulatorios representan casi una cuarta parte del precio final de una vivienda unifamiliar nueva.

El aumento de los precios del suelo refleja una combinación de oferta limitada, competencia de los inversionistas institucionales y el alto costo de ampliar infraestructuras como carreteras, agua, alcantarillado y servicios públicos. En muchos mercados, la complejidad normativa y los largos plazos de aprobación limitan aún más la disponibilidad de terrenos edificables, lo que empuja a los constructores hacia viviendas de mayor precio que pueden absorber estos costos iniciales y los aleja de las viviendas de nivel básico.

A estos retos se suma el agravamiento de la escasez de mano de obra. Hay una escasez crítica de trabajadores cualificados, como carpinteros, electricistas, plomeros y albañiles. El National Center for Construction Education and Research (NCCER) estima que más del 40 % de la mano de obra actual del sector de la construcción se jubilará antes de 2031. Esta inminente pérdida de experiencia y conocimientos institucionales amenaza con ralentizar aún más la producción y aumentar los costos, a menos que se amplíen las vías de desarrollo de la mano de obra.

Implicaciones para la industria del concreto

Las presiones que configuran el mercado inmobiliario actual van más allá de los constructores de viviendas e influyen directamente en la industria del concreto, que se encuentra al frente de casi todos los proyectos de construcción. Desde la preparación del terreno para la obra y las infraestructuras hasta los cimientos y los trabajos de pavimentación, los contratistas y proveedores de concreto experimentan los cambios del mercado en las primeras fases del ciclo de construcción. A medida que la producción se ralentiza o se acelera, los efectos se hacen sentir inmediatamente en la demanda, la programación, las necesidades de mano de obra y las decisiones de inversión en todo el sector.

Volatilidad de la demanda y planificación de la producción

El aumento de las tasas de interés y las limitaciones de asequibilidad han moderado la construcción de viviendas en muchos mercados, creando ciclos de producción desiguales para los constructores. Dado que los trabajos de concreto suelen comenzar poco después de la preparación del terreno para la obra, las fluctuaciones en el inicio de las obras se traducen directamente en una demanda inconsistente de cimientos, losas y trabajos de infraestructura. Los contratistas se enfrentan a períodos de intensa presión en la planificación, seguidos de ralentizaciones que dificultan la gestión de la retención de la mano de obra y la utilización de los equipos. Si bien la demanda de viviendas a largo plazo se mantiene fuerte, la variabilidad de la producción a corto plazo complica las previsiones y la estabilidad operativa de los productores de concreto.

Los retrasos en el desarrollo reducen la actividad de construcción en la fase inicial

Los retos asociados al desarrollo y urbanización de terrenos, que van desde las aprobaciones regulatorias hasta los costos de infraestructura, también afectan a la industria del concreto en las primeras etapas de la construcción. Las carreteras, los servicios públicos, las aceras y la infraestructura comunitaria dependen en gran medida del concreto, lo que significa que los retrasos en la concesión de permisos o en las aprobaciones para el desarrollo de urbanizaciones ralentizan el flujo de proyectos que entran en construcción. A medida que los constructores planifican los proyectos con más cautela, los contratistas de concreto a menudo se encuentran con diferencias entre los lanzamientos de la comunidad y la reducción de la disponibilidad de terrenos, contribuyendo aún más a la irregularidad de los calendarios de producción.

La escasez de mano de obra intensifica la presión operativa

Al igual que muchos oficios de la construcción, la industria del concreto se enfrenta al envejecimiento de la mano de obra y a la limitada incorporación de mano de obra sustitutiva al sector. La naturaleza físicamente exigente del trabajo con concreto, combinada con la competencia de otras industrias por los trabajadores cualificados, ha hecho que la contratación y la retención sean cada vez más difíciles. Las limitaciones de mano de obra pueden alargar los plazos de los proyectos, aumentar la presión salarial y limitar la cantidad de equipos disponibles para satisfacer la creciente demanda de viviendas. Sin un esfuerzo sostenido por desarrollar la mano de obra, la disponibilidad de trabajadores seguirá siendo una limitación para la capacidad de producción.

El cambio hacia la construcción de alta gama modifica la combinación de proyectos

El aumento de los costos de desarrollo y regulatorios ha empujado a muchos constructores a centrarse en viviendas de mayor precio que pueden absorber mejor los gastos iniciales. Para los contratistas del concreto, este cambio suele traducirse en un menor número de proyectos de viviendas de nivel básico y una mayor participación en la construcción personalizada o de viviendas de mayor categoría. Aunque estas viviendas pueden requerir cimientos más complejos y trabajos especializados, el volumen total de unidades puede disminuir en comparación con la producción de nivel básico, cambiando la consistencia de la carga de trabajo y los supuestos de planificación.

Presión sobre los márgenes en toda la cadena de suministro de la construcción

Los retos de la asequibilidad continúan ejerciendo presión sobre los constructores que buscan formas de controlar los costos totales de construcción. A medida que aumenta la competencia y los incentivos se vuelven más comunes, el escrutinio de los costos se extiende a toda la cadena de suministro, incluidos los servicios de concreto. Los contratistas deben equilibrar el mantenimiento de los estándares de calidad y seguridad con la necesidad de operar de manera eficiente en un mercado en el que la sensibilidad al precio es cada vez mayor tanto entre los constructores como entre los compradores.

La asequibilidad es la incógnita

Aunque el crecimiento del precio de la vivienda se ha moderado en algunas partes del país, la asequibilidad todavía es una cuestión determinante para el mercado inmobiliario estadounidense. El aumento de los tipos hipotecarios, el incremento de los costos de construcción y el endurecimiento de las condiciones de concesión de préstamos han reducido significativamente el poder adquisitivo de muchos hogares. Según la National Association of Realtors, la proporción de hogares con ingresos medios que pueden permitirse una vivienda nueva de precio medio ha disminuido considerablemente en comparación con los niveles previos a la pandemia.

Los márgenes de los constructores, que aumentaron durante el periodo pospandémico debido al poder de fijación de precios y a la oferta limitada, pueden verse sometidos a presión en el futuro, ya que los costos del suelo y de la promoción siguen en aumento y los incentivos son cada vez más habituales. Sin embargo, los márgenes permanecen elevados en comparación con las normas históricas y reflejan unas estrategias de producción disciplinadas y un mercado que continúa favoreciendo a los vendedores frente a los compradores.

Los datos nacionales sobre la asequibilidad muestran un claro desajuste entre los ingresos de los hogares y los precios de las viviendas de nueva construcción. La demanda se mantiene más fuerte en los segmentos de nivel básico y precio moderado, pero gran parte de la nueva construcción actual se concentra en precios más altos. Esta desconexión ejerce una presión cada vez mayor sobre los compradores primerizos y de ingresos medios, y subraya la necesidad de reformas regulatorias y políticas que permitan la producción de viviendas asequibles.

Medidas políticas que pueden marcar la diferencia

Para abordar el reto nacional de la asequibilidad será necesaria una acción coordinada en todos los niveles del gobierno. Entre las posibles soluciones se incluyen:

• Incentivar el desarrollo responsable mediante desgravaciones fiscales, agilización de los permisos o reducciones de tasas para proyectos que incluyan viviendas asequibles.
• Modernizar las normas de zonificación y uso del suelo para permitir una mayor densidad, parcelas más pequeñas y un uso más eficiente de las infraestructuras existentes.
• Ampliar la inversión en infraestructura mediante asociaciones de financiación estatales y federales que apoyen la producción de viviendas.
• Fortalecer el desarrollo de la mano de obra mediante la inversión en formación profesional, programas de aprendizaje y carreras profesionales en oficios especializados.
• Fomentar la reutilización adaptativa y la remodelación de propiedades comerciales e industriales infrautilizadas.
• Mejorar la previsibilidad en el proceso de desarrollo mediante la estandarización de los plazos de revisión, las tasas y los requisitos reglamentarios.
• Respaldar a los compradores mediante ayudas específicas para el pago inicial, incentivos fiscales y programas de accesibilidad hipotecaria.

Si los responsables de políticas públicas logran reducir la incertidumbre y compartir la carga de los elevados costos iniciales de desarrollo, los constructores estarán en mejores condiciones de ofrecer viviendas a precios que se ajusten a lo que los hogares estadounidenses pueden permitirse de forma realista.

El futuro se construirá con acciones deliberadas

Es poco probable que los retos a los que se enfrenta el sector de la construcción de viviendas en Estados Unidos —inflación persistente, escasez de mano de obra, complejidad normativa y restricciones de suministro— se resuelvan rápidamente. Si bien las tendencias nacionales sugieren que los desequilibrios entre la oferta y la demanda pueden mejorar gradualmente, la industria del concreto se mantiene como un elemento fundamental para abordar la escasez de viviendas en el país. Todos los esfuerzos por aumentar la producción de viviendas, ya sea mediante la expansión del desarrollo, la inversión en infraestructura o métodos de construcción más eficientes, requieren concreto a gran escala. A medida que el mercado inmobiliario trabaja para restablecer el equilibrio entre la oferta y la demanda, la capacidad, la eficiencia y la fortaleza de la mano de obra de la industria del concreto desempeñarán un papel fundamental a la hora de determinar la rapidez con la que se pueden entregar nuevas viviendas.